서울에 법인 세우면 세금이 3배?

과밀억제권역 핵심 정리

법인을 설립하거나 부동산을 취득할 때, 혹은 청약을 준비할 때 반드시 확인해야 하는 개념이 있습니다.

바로 과밀억제권역입니다.

단순한 행정 구분처럼 보이지만, 잘못 파악하면 수천만 원의 세금 차이가 생길 수 있습니다.

1. 과밀억제권역이란

과밀억제권역은 수도권정비계획법에 따라 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나

집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역으로 지정된 곳입니다.

수도권을 세 가지 권역으로 나누는데, 과밀억제권역이 규제 수준이 가장 높습니다.

중요한 것은 이 지정이 단순한 행정 구분이 아니라는 점입니다.

법인의 각종 등기 및 법률행위가 과밀억제권역 내에서 이루어지면 취득세,

등록면허세 등 각종 세금이 2~3배로 뛰어오르며, 각종 세액공제에서도 불이익을 받습니다.

청약 1순위 자격, 법인 설립 세금, 부동산 취득세가 모두 이 권역 지정 여부에 따라 달라집니다.

2. 2026년 현행 기준 해당 지역

서울특별시 전역은 전부 과밀억제권역입니다.

인천광역시는 강화군, 옹진군, 서구 일부 지역,

인천경제자유구역(송도·청라·영종), 남동국가산업단지 등 일부가 제외됩니다.

경기도에서는 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시,

광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외), 남양주시 일부 동(호평동·평내동·금곡동 등)이 해당합니다.

반면 화성시, 평택시, 파주시, 가평군, 양평군, 여주시 등은 대부분 성장관리권역 또는 자연보전권역에 해당합니다.

시행령은 계속 개정될 수 있으므로, 특정 지역의 권역 구분은 국가법령정보센터의 최신 시행령 별표를 통해

직접 확인하거나 토지이음 사이트(eum.go.kr)에서 간편하게 조회하는 것이 정확합니다.

3. 법인 설립 시 영향

과밀억제권역 내에서 법인을 설립하거나 지점 또는 주사무소를 설치하는 경우 등록면허세가 3배로 중과됩니다.

설립 후 5년 이내에 증자를 하거나 부동산을 취득해도 동일하게 중과세 대상이 됩니다.

5년이 지난 법인이라면 기본 세율만 적용됩니다.

2026년 1월 1일 이후 창업하는 경우, 청년창업세액감면 적용 감면율도 과밀억제권역(50%),

과밀억제권역이 아닌 수도권(75%), 수도권 밖(100%)으로 구분되어 달라집니다.

같은 수도권이라도 과밀억제권역인지 아닌지에 따라 세금 감면 혜택이 크게 차이 나는 것입니다.

4. 청약 시 영향

과밀억제권역 내 공공택지에서 공급하는 민영주택에 청약할 때는 1순위 자격 요건이 더 엄격합니다.

청약통장 가입 기간이 24개월 이상, 납입 횟수도 24회 이상이어야 합니다.

비과밀억제권역의 6~12개월 기준보다 훨씬 까다롭습니다.

세대주가 아닌 세대원, 5년 이내 당첨 이력이 있는 경우,

2주택 이상 소유자는 1순위 자격에서 제외될 수 있습니다.

마무리하며

과밀억제권역은 부동산·청약·법인 설립 등 다양한 분야에서 실질적인 비용 차이를 만들어내는 개념입니다.

특히 법인 소재지를 결정하거나 청약을 준비할 때, 혹은 부동산 취득 전에 반드시 먼저 확인해야 합니다.

권역 경계는 시행령 개정으로 바뀔 수 있으니, 중요한 의사결정 전에는

반드시 최신 기준을 확인하고 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.